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7错误购买投资的交钥匙租赁物业

喜欢这个想法 投资租赁物业 但不是骚扰装修或不断狩猎优惠的想法?

交钥匙属性,可以通过 屋顶,让你跳起头痛,直接跳到作为一个房东。通过其非常定义,交钥匙属性要么立即准备出租(无需工作,但“转动关键”)或已租用给租户。没有Muss,没有大惊小怪,只需租金。

但是,尽管如此,交钥匙物业有自己的陷阱。这是您在投资中需要了解的内容,使流程顺利,您的利润强劲。

在购买交钥匙属性时避免错误

许多新的房地产投资者发现自己陷入了虚假的安全感。他们认为自己,“我知道房地产。我买了几个家园。此外,我一直生活在房地产上!“

然后,他们迅速出去,犯错误,成了数万美元。

购买交钥匙租赁物业与买家不同。这是投资者需要知道的,以避免昂贵的错误,并确保他们的第一笔交易是一个成功的。

1.高估回报

是的,交钥匙属性提供可预测的回报。但这并不意味着所有投资者都正确运行数字。

远远超过空缺率,物业管理和维修和维修等新投资者的新投资者甚至忽视了费用。我第一次开始投资时我做了。

同样,投资者有时会获得满天翼的关于租金,在计算中使用最佳案例租金而不是最坏情况租金。这两次错误结合了留下许多新的投资者的现金流量计算疏忽。

购买您的第一个投资物业,做您的作业并收集准确的租金,邻里空缺率和其他费用。使用保守数量,始终将最坏情况的方案插入计算中。

否则,您可能会发现自己每年丢失金钱而不是收入它。


2.用“新”混淆“交钥匙”

仅仅因为属性是租户的准备并不意味着它是完美的条件,或者房产中的每个组件都是新的。

被认为是交钥匙,一项财产必须只是准备好营销租赁者。一切都需要工作,但“功能”并不意味着“新”。炉子可以是20岁,仍然工作很好。但是,20岁的炉子和全新的炉子之间存在巨大差异。

交钥匙属性仍然需要正在进行的维护和维修,通常是主要的维护和维修。购买交钥匙物业六个月后,空调冷凝器,热水器或冰箱可能需要维修甚至更换。

投资者必须采取持续费用的长期平均费用来预测回报。一旦您拥有该物业,这些数字应该从理论上练习。您需要为这些费用进行实际留出金钱,每一个月。然后,当这些费用不可避免地后方后,你不必想知道如何为他们支付。


3.未能进行家庭检查

为了估算上述潜在费用,您需要在购买之前了解物业的状况。这意味着尽可能多地获得财产的专家眼睛。

从一个开始 家庭检查。虽然屋顶要求卖家在列出财产之前获得家庭检查,但要将报告与上市列入,但买家还应进行自己的尽职调查。

仔细阅读检查,并询问其他人的房地产体验也审查。向检查员提出任何您不理解的问题。如果您使用的是房地产经纪人,请向他们的财产中每个主要电器和机械系统以及屋顶的年龄和剩余寿命询问他们的意见。

购买老化物业没有什么不对 - 如果你知道这是老化,可以相应地预算。但是,在购买交钥匙的房产时,太多的新投资者非常自愿,假设房屋中的一切都是很好的,只是因为物业处于“租赁”状态。


4.在购买前没有建立支持团队

同样,只是因为现在的财产不需要装修,这并不意味着它在一年中不需要维修 - 甚至一个月 - 从现在起。

在购买之前,请与承包商开始筛选和网络。当您确实接到突发管道上的3AM电话时,您需要有一个水管工和一般承包商排队,并准备春天进入运动。

这是承包商的每个专业,也是几个低成本的杂志。该物业将需要维修,您需要与值得信赖的人做好准备。

您的支持团队不会以承包商结束。如果您打算将管理交给一个 物业管理公司,您应该在甚至接受标题之前进行筛选和面试管理者。

同样重要的是,当您购买本地交钥匙属性时,在购买房产长距离时,它会倍增。您的支持团队是您的眼睛,耳朵和地面上的靴子。仔细筛选他们并与他们建立信任和融洽关系。当您需要依赖他们的判决时,这一天会出现,因为您不是自己处理问题。


5.固定传统抵押贷款

当新投资者去购买他们的第一个物业时,他们通常坚持他们所知:传统抵押贷款融资。

这是他们曾经买过自己的家,他们理解这个过程。但是,虽然它可能工作,特别是对于第一个财产或两项,但这是一维思考资金的方式。

房地产投资者应该在建立“融资工具包”方面开始思考。不同的情况呼吁不同类型的融资,投资者需要对一系列选择感到满意。

交钥匙物业非常适合贷方保存的投资组合贷款,而不是在开放式市场上销售。许多投资组合贷方专注于与投资者合作,为经验丰富的投资者提供折扣利率和费用。

相比之下,传统抵押贷款人限制了投资者可以对其信用报告进行的抵押贷款人数。最常见的是他们在四次抵押贷款中借款人。

其他类型的融资包括卖方融资,来自朋友和家庭的私人融资,以及 硬币贷款,最适合短期购买康复贷款。开始熟悉不同类型的融资,并在每个类别中与贷方开始联系,特别是投资组合贷款器用于交钥匙属性。


6.未能筛选现有租户

现有租户附带的交钥匙属性是双刃剑。虽然它可以拯救您的广告单位的麻烦,而在申请人上运行信用检查,并签署新的租约,它也会让您陷入困境,租户可能不是卖方声称的一切。

我知道一个肆无忌惮的交钥匙卖家,其中屏幕租户的唯一标准是他们愿意支付的租金。他在支付上方的房产中粘在上面的房产中,所以他可以将该物业宣传为产生更高的收入,从而为更高的销售价格提供了合理的。

毫无介于默认停留的租户在一个月或两个月内默认。这是买方的问题,而不是这个卖家。

作为买方,您的尽职调查并不结束在评估财产时。你也需要 评估任何现有租户 并确保他们可靠,干净,尊重您的财产。

要求查看原始租户筛选报告,包括信贷,刑事和驱逐历史。如果卖家不能或不会释放它们,请考虑它是一个巨大的红旗。

进行自己的财产检查,对租户的最小通知。你想看看他们如何生活,并在平均的日子里保持房产,而不是专门用于您的访问。

你可以,应该要求看到物业的租金卷,但随着卖方的一粒盐,因为卖方可以弄脏这些数字。


7.允许平庸的租户留下来

沿着类似的线条,如果你继承了租户的租户迟到或大致对待你的财产,你需要尽可能快速和平稳地将它们从那里拿出来。

这可能意味着 申请驱逐 如果他们以有形的方式违反了租赁合同。对于那些不立即驱逐的租户而不是理想的租房者,其他选择在续签时根本不会更新他们的租赁协议。浅谈智慧:每种国家都征收了最低通知要求,通常在30到90天之间,租赁期到期续期之前。因此计划。

作为房东,您的回报只与租房者一样好。可靠,尊重,低抗冲租户意味着强烈的回报和少数头痛。不可靠,肮脏和彻头彻尾 坏租户 让你的生活悲惨并导致大大提高费用。

如果你继承了坏或只是平庸的平庸租户,让自己一个忙,向他们展示门。世界上充满了善良的人,他们将恰好尊重您的财产,并按时租用他们的租金。


最后一个词

很多新的投资者潜入交钥匙租赁物业,错误地假设只是因为他们不需要装修,他们不需要投资和技巧。

交钥匙属性确实可以帮助您避免Corralling Contractors的Headach,用于康复工作,拉动许可证,并在最后几个月携带空置财产。但直接房地产投资仍然花费时间和劳动力。

在铺设数千美元的下调付款之前,投资您自己的教育。了解如何准确预测现金流。组装专家团队,帮助您找到和管理交钥匙属性。如果您决定自己管理财产,请学习物业管理的绳索。

不是每个人都被削减成为一个房东。但对于那些人来说,租赁物业可以做出突出的创收投资。

你有没有投入出租物业?它是怎么回事?你打算下次做些什么不同的?

G. Brian Davis.
G. Brian Davis.是一个房地产投资者,个人财务作家,以及令人沮丧的旅行瘾君子。他在阿布扎比度过了九个月的一年,并在他的家乡巴尔的摩之间分裂了剩下的每年,并在世界旅行。

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