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我应该为房屋节省首付款还是还清债务?

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当你’重新准备买房,它’重要的是要使您的财务状况井然有序。您不仅需要组织起来来填写贷款申请表,而且还希望以其他方式简化财务流程,以提高获得贷款批准的机会,并有资格获得较低的利率和较大的抵押金额。

In fact, how much you have for a down payment is pivotal to this determination as is an assessment of your existing debt. But this creates a conundrum. 如果你 have both a healthy down payment and a fair bit of debt already, what do you do? Do you pay off the debt and put up a smaller down payment, or do you keep both the debt and down payment intact?

这个问题的答案是’这很困难,但是需要仔细检查您的个人情况,例如您可以负担多少首付,您有多少债务,利率如何?’以及您想获得多少抵押贷款。

申请程序

当你 apply for a mortgage, the bank or broker will take into consideration the income you receive on a regular basis, as well as the debt payments you currently have. This will give them a picture of how much money you can spare each month to put toward a mortgage payment.

基于此,您的其他资产,您的信用记录以及您的预付款,银行或经纪人将确定他们可以为您提供多少抵押以及以何种利率提供。

案例分析

考虑一下吉姆,他正在准备买他的第一套房子。他的信誉很好,税后每年可带回家36,000美元。 Jim还拥有10,000美元的信用卡债务,每月最低还款额为250美元,但没有其他债务。吉姆节省了2万美元用于支付首期付款,并正在寻找30年期固定利率抵押贷款。我们’假设家庭保险费用为每年800美元,财产税为2,000美元。

如果Jim使用其首付中的10,000美元来偿还债务,则与没有偿还债务并付清全部20,000美元相比,他将有资格获得不同的抵押金额。假设吉姆有资格获得6%的利率,这里’数字如何计算。同样,对私人抵押贷款保险或PMI的考虑不会显着影响此比较,并且为简单起见将其排除在外。

首付$ 20,000,每月信用卡欠款$ 250

  • 月付(包括抵押,税金和保险):$ 830
  • 房屋总价:$ 119,519

首付$ 10,000,无债务

  • 每月付款(包括抵押,税和保险):$ 1,073
  • 房屋总价:$ 150,105

那’有很大的不同!吉姆可以申请抵押’即使还清首付款的一半,即使他还清债务,也要多出30,000美元。为什么差异如此之大?

如何确定贷款金额

它与银行如何计算您可以支付的金额有关。通常,银行将使用您每月总收入的一定百分比(通常为36%),并假设这就是您可以偿还所有债务(包括抵押贷款)的金额。

换句话说,您现有的债务支付将直接减少银行认为您可以支付的抵押贷款金额, 房主保险,税款和PMI(如果需要)。一旦他们’我们确定了您每月可以负担的金额中的多少,他们推断出您有资格获得多少抵押贷款。

由于这些计算的性质,预付定金只会增加您符合资格的抵押贷款总额(按美元对美元计算)。也就是说,如果您有资格获得$ 150,000的抵押贷款,并且有10,000美元的额外抵押,您就可以有资格获得$ 160,000的抵押贷款。但是由于现有债务会影响银行对您的看法’能够支付,也限制了抵押的规模。实际上,还清债务将使您有资格获得的抵押贷款金额比简单地节省首付所需的抵押贷款金额多三倍。

因此,通常来说,如果您想最大化贷款金额,那么偿还现有债务是最有意义的。

其他注意事项

那里’这也是考虑的另一方面。信用卡债务的利率通常远高于抵押贷款的利率,在吉姆(Jim)中确实如此’的情况。此外,您可以从税收中扣除抵押贷款利息,从而进一步降低您实际支付的房屋贷款利率。

由于它’吉姆(Jim)将高利息债务换成低利息债务几乎总是比较好’从这个角度来看,做出决定是明智的。更不用说即使他将全部20,000美元的首付用于自己的房屋,他仍必须支付PMI,如果首付少于20%,这是每月的额外支出。

其他贷款注意事项例外情况

但是在某些情况下,您需要将部分预付款用于债务’一定是最明智的举动:

1. 如果你 can decrease your minimum payment requirements
由于银行使用您的最低要求还款额来计算您可以负担的贷款额,因此降低最低还款额(即使是暂时的)可能会增加您的贷款额,而无需您还清任何债务。此外,最好用您想要保留的贷款来完成,例如那些利率接近或什至低于抵押贷款利率的贷款。

例如,许多学生贷款都属于此类,可能会允许您更改付款计划一到两年,从而可以更轻松地获得较大笔贷款的资格,而不必还清任何低息学生债务。

或信用卡债务,除了要求贵公司降低最低付款要求外,您还可以考虑 余额转移到信用卡 较低的年利率或促销期,不计任何利息。但是,不要’不要在您申请抵押贷款的时间太近的时候开张新卡,因为这会在短期内损害您的信用评分。

2. 如果你 can’负担不起首付款
虽然零首付抵押贷款选项确实存在,但您’可能要支付更高的利率。节省您的钱,以便您甚至可以提供很小的首付,例如3.5%,从长远来看,可能比省钱还多。

但是,这取决于您是否有资格获得低息或无首付贷款,以及您的利率是多少’将提供,以及您现有债务的当前利率。

3. 如果你 can avoid paying private mortgage insurance
如果不还清任何现有债务将使您能够提供等于房屋销售价格20%的首付,则可以避免支付私人抵押保险。只要您现有债务的利率不是很高,这可以为您节省时间。

4. 如果你 don’不需要最大化您的贷款额度
如果你 don’您无需获得大笔贷款的资格,而是省下现金,以便在结账时和搬入新房时手头上。在这种情况下,意外的支出可能会增加,并且您可以通过自付费用避免额外的债务。

最高贷款额

最后的话

如果你’重新进入抵押贷款市场,尝试与 银行利率’的新房子计算器,生成上面案例研究中使用的数字。首先,找到您要的特定房屋’然后,将价格,物业税信息和房主保险费用估算值插入计算器。 (尝试向其他房主或本地保险代理索要保险估算。)

看看您最初有多少资格,以及还清债务是否会增加金额。唐’也不要忘记考虑现有债务的利率。例如,即使您可以通过增加首付比例将抵押贷款利率降低百分之一,您本可以偿还多少债务呢?请记住,房屋抵押贷款利息可扣除您的税款。

如果你’重新开始寻找房屋,使用上面的计算器,然后考虑支付预付款的不同方式。唐’完全由银行决定您负担得起的价格。如果银行认为您可以每月支付$ 2,000的抵押贷款,但您知道可以’t, don’不能仅仅因为银行是这样说而进入的。寻找一个您可以负担得起的房屋,这样您就有信心每月付清所有款项,并轻松享受新家。

您是否曾经面临过决定存钱购买首付或偿还债务的决定?你和谁一起去,为什么?

基拉·博特金
基拉(Kira)是一位长期的博客作者和连续企业家,热衷于园艺,出售车库和寻找流浪动物。她住在俄亥俄州哥伦布市,那里足球是一个不同的季节,并且每天都在进行多发性硬化症患者的研究。她希望MoneyCrashers团队能够帮助您实现目标并过上美好的生活。

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