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关闭房子–流程,抵押贷款文件& Procedures

不管你’re a 首次购房者,想购买一个 第二个家, 或者 缩小尺寸 在生命变化后,你可以’搬进你的新房子,直到你正式关闭房产。你的休息日–您与卖方,您的房地产经纪人,标题或托管代理商会面的那天,以及可能参与交易的其他各方–是财产正式成为你的日子。

但是,卖方接受您的购买报价后,闭幕过程就会开始。那’通常在您的实际截止日期之前30至60天–假设贷款承保障碍,低评价或在日常家庭检查期间发现的重大缺陷’延迟交易。在此期间,据说您的家庭销售“pending.” If it’在您的产品中,在您的市场中习惯性,在您的报价被接受后,将大量存款(在某些情况下,在某些情况下,在某些情况下,在某些情况下,在某些情况下,在某些情况下,在您的报价中,您也可能将关闭过程称为托管期– as in, “the home we’重新购买是托管,直到我们的结束日。”

无论您称之为何种内容,卖家在当天之间需要发生很多,卖家接受您的购买优惠和您坐下的那一天以使交易官员官员。这里’SA查看住宅房地产结算过程中发生的一般事件序列,您可以在关闭日之前和您在关闭日之前支付多少,以及您需要了解和签署的文件和披露以使您的房地产交易官员。

关键关闭过程里程碑

It’重要的是要记住,管理房地产交易的习俗和法律要求大幅度从一个地方变化。虽然以下是一般时间表和描述您可以预期的(以及当您在您提交购买优惠的那一天之间的期望(以及时间),您的实际体验可能会有所不同。要了解有关如何在您特定市场工作的过程中,请咨询公正的 房地产专业人士 拥有该地区的经验。

1.接受购买提供

一旦卖家接受,签名并返回,关闭过程就会正式开始 购买优惠 (也称为购买协议)。在大多数情况下,卖方随后存放买方’认真偿还–通常是购买价格的0.5%至2%–进入托管账户。

通常,可以修改购买协议以反映最后一分钟的谈判或违规行为,例如在家庭检查期间未发现的问题,而不会破坏该交易。但是,所有参与交易的各方–买方和卖方,他们的代理商,贷方,标题或托管代理,以及买方’s and seller’s attorneys –在假设购买协议是最终的假设下开始结束过程。

在一些州和市场,你’在卖方接受您的报价后,重新要求在卖方接受您的报价后不久将5%达到10%的托管存款(达到您的拒绝和/或收费费用)。使用法律代表的买家通常可以等到律师审查购买协议以使其托管存款。

如果你’还不确定您的市场是否需要托管押金,提前要求您的房地产经纪人足够远,以确保您有足够的液体资金来清除存款。

2.买家订购的家庭检查

在卖方的几天内’我接受购买优惠,您需要安排一个 首页 inspection 有专业的检查员。家庭检查的目标是寻找次要和主要缺陷,例如可能违反当地建筑规范的结构问题,非工作设备和元素。

许多贷方要求这是承保抵押贷​​款的条件。即使你的态度也没有’t, there’彻底看看你的井里缺点’re即将购买。如果检查揭示了在关闭之前需要修复的主要问题(或导致商定的购买价格减少),标准的300美元至500美元的检查费似乎是讨价还价。

3.贷款起源和承销

一旦卖家接受您的报价,请将其发送给贷款人。此时,您的贷款人开始耗时(和昂贵)的起源和承保贷款的过程。

除非你’re 买一个旧的家 凭借很多物理缺陷,这是最有可能产生完全拖放交易的延误或致命错误的结束过程的一部分–特别是如果您有不均衡的信用概况或挥发性收入流。

源于贷款涉及您的贷款人的许多工作’代表。然而,从你的角度来看,它基本上归结为一个问题:你会在贷方’专家意见,善于偿还您的许多美元的承诺’请问它借给你吗?

抵押贷款申请
虽然每个贷款人都是不同的,大多数受试者的抵押申请人强烈审查。您的贷款人可能会向您发送抵押贷款申请总计30或40页,包括释放您的请求等表格 信用报告 从一个或多个信用报告局,请求前一年的税务成绩单以及您以前的居住地的信息。

除此可见,您的贷款人可能会要求收入和资产证明,例如以下情况:

  • 您最近的纳税申报表(一两年)
  • 您最近的工资单(至少是过去的两份)
  • 您最近的W-2陈述(一两年)
  • 您最近的银行陈述(一到三个月)

速率锁定
如果你 received 予以抵押贷款的奖项,这通常需要信用检查,您的贷方可能会设置(或“lock”) your loan’速率差距,它发出了应用材料。如果你’re applying for an 可调率抵押(ARM) 或其他类型的贷款没有固定速率的整个术语,锁定只能适用于初始速率。

速率通常被锁定在当时普遍利率的因素,加上借款人’信用风险。您的信用风险越低,锁定率可能是较低的。

如果你’重新批准,您的贷款人可能会等待您的申请结果’S信用卡以锁定您的速度。这可能在您的申请日期和关闭前一周之间的任何时间发生。在任何情况下,速率锁都仅用于固定的时间长度–30到60天是典型的。

贷款估计
使用锁定速率(或,如果没有锁定,贷方’最好猜测您的初始率),贷方创造了贷款估计,供您审核,签署和退货。贷款估计是一份简单的文档,总结了您可以期望支付抵押贷款和闭幕的内容,以及何时。

它包括以下信息:

  • 贷款识别。这包括贷款’唯一识别号码,类型(固定利率,可调率), 术语长度 (15年,30年,5/1),目的(购买, 再融资)和速率锁定持续时间。
  • 贷款条款。概述您的贷款’初级,利率或速率范围,每月本金和利息支付,预付款罚款(如适用),以及 气球付款 (if applicable).
  • 预计付款。增加了每月支付总额的组成部分,包括预计保险,税金和本金和利息付款。也可以指明税收和保险是如何支付的–例如,退出托管帐户。
  • 关闭成本。包括详细核算您估计的结算费用和完全现金关闭(包括您的下降付款)。还表明您的收盘费用’重新允许购物,如 标题保险,你’未被允许购物,如贷方’s appraiser.
  • 比较。包含您在未来五年期间,您可以预期支付金额的快照,您的贷款’S APR,总利息百分比–您的总利息与您的贷款金额的比率。这些信息对于将您的贷款与其他贷方进行比较有用’ loans.
  • 其他考虑因素。包括重要的警告和信息,例如贷款是否可以假设(转移到未来的买方而不改变条款),贷款人是否计划将您的贷款转让给维修公司,并处罚延迟付款。

在2015年10月之前,大多数贷方使用了良好的信仰估计(GFE)文件来提供贷款和收盘费用估计。 GFES和贷款估计包含类似的信息,但GFES格式样不同,并且较少的纯语言解释。一旦贷款估计在您手中,您的贷款人可能会设定初步截止日期–在顺利承销,发起和标题搜索方面的偶然。

抵押申请表格

4.贷款人评估

贷款人通过在承销过程中的某些时候侦查评估,保护他们的投资或至少减少损失的可能性。买家通常在评估日期或在截止日期之前或之前支付评估费。评估费用通常与家庭检验费用大致相同。

如果你r appraiser determines that your home is worth at least as much as you agreed to pay for it, there’不需要担心。但是,如果评估低于–低于接受的购买价格–贷款人只会同意为评估价值的金额提供资金。低评估通常要求买方和卖方重新谈判购买价格并修改购买协议,可能会延迟交易。

5.让房主和冠军保险

大多数贷方要求买家提供证明 房主保险 作为贷款批准的条件,或者至少在关闭之前。确保您获得符合您和您的贷款人的相当定价的政策’需要,在结束过程中开始为房主的覆盖范围开始。你不’虽然这一点必须立即支付第一年’肯定是一个选择–大多数保险公司允许您捆绑您的第一年’■在您的截止日期上有截止费用的溢价。

即使你的贷款人也没有’t require it, it’购买买方也谨慎’冠军保险单。标题保险涵盖解决与财产有缺陷的成本’S冠军,如未付税或承包商留置权,并保护您未来可能出现的索赔。

如果你’瑞士愿意使用相同的公司,您的贷方正在使用它的标题政策,只需告诉您想要买家的贷款处理器’策略,这两个政策都可以捆绑到您的收盘费用。如果你想为一个更好的买家购物’S政策,您的保险公司可能要求您支付策略前期费用。无论您是否为您的购买者支付或支付的两项政策’第一个和贷款人的政策’根据您的市场和家庭价值,您可以预期的政策,您可以预期的总费用为1,000美元(平均)。

6.贷款批准

由于承保可能需要一个月或更长时间,您的贷款批准通常会通过结束流程结束。这是需要落入您的结束时进行到达的最后一个主要部分,按计划进行。

7.结束通知& Disclosures

结束通知
一旦所有碎片到位,您的收盘,您的标题或托管代理(或授权书)必须向您发送正式的收盘通知,日期,参与的房地产经纪人(买方’s and seller’s)和关闭的位置,通常是标题或托管剂’S办公室,或参与交易的律师办公室。通知还介绍了您需要将其带来的事件,通常包括以下内容:

  • 买家(如果是已婚夫妇),或者有公证 授权书 允许本买方签署非呈现的文档
  • 照片ID(护照或国有ID)
  • 过去10年的住宅名单
  • 足够的付款以支付关闭成本(通常是银行支票或电汇)

闭幕披露
您的所有权或托管代理也必须在截止日期前至少三个工作日发送官方闭幕披露。 2015年10月之前,HUD-1或“settlement statement”服务与闭幕披露相同的目的。

与贷款估计一样,闭幕披露是一份简明的文档,概述了与交易相关的所有实际财务义务–您的实际结束费用,持续税收和保险义务以及抵押贷款的细目。它粗略地遵循贷款估计的模板,但它 ’通常更详细,通常包含会计线项或披露和警告’T出现在估计中。

仔细阅读您的闭幕披露
收到闭幕披露后,仔细审核,以确保概述的义务大致符合您贷款估计中描述的义务。此外,确保您的抵押贷款条款如预期的那样–例如,您的速率或速率结构HASN’T从贷款估计变化。

如果你r closing costs vary significantly from the estimates or your mortgage loan is different than originally described, your lender or title or escrow agent could be breaking the law. That’s why it’s a good idea –并且经常有资金值得的价值–留住律师,以期限持续时间。

常见的结算成本

虽然买家有望 支付所有收盘费用 在没有其他安排的情况下,买家和卖家经常同意分裂关闭费用– especially in 买方’s markets。该协议通常在公认的购买协议中概述,并可在关闭前的任何时间进行修订。在许多情况下,双方不’进入谁支付谁的结束费用–他们只是同意比例,例如“卖方支付40%,买方支付60%,”或者同意一方向关闭的固定金额支付固定金额,另一方拿到剩下的时间。

在许多情况下,收取费用由银行支票或电汇支付。银行支票通常是一个更好的交易,因为它们很少超过1美元或2美元,而银行通常会收取10美元或以上的同日制电汇。如果您的标题或托管代理绝对需要电汇,请确保将您发送完整的指令(包括接收帐号和银行路由号码),并结束通知。

无论您如何谈判和执行付款,您都可以预期在关闭时支付以下费用。有些人可能需要您的部门行动,例如在结束日之前建立房主保险单。其他人只是在闭幕披露上显示为线项,而不是’T需要直接行动。

  • 家庭检查和评估。如果是这些避风港’他们已经提前支付了’重新添加到您的收盘费用。两家服务之间,期望支付600美元至1,000美元。
  • 贷款起源和承保费。这些费用涵盖了抵押贷款起源和承保服务的成本,不包括信用报告和其他费用。大多数始发费用计算为总购买价格的百分比,通常为0.5%至1.5%。这些百分比有时被称为“points” –例如,1%的发起费用是一个点。承销费可作为购买价格的百分比或固定费用。在任何一种情况下,承保通常不到1%的房屋’购买价格。请注意,一些抵押贷款,称为“no cost” or “no fee” loans, don’T有发起或承销费用。然而,“no cost”贷款通常比可比传统贷款更高的利率。
  • 信用报告。买家 generally have to pay for their lender’S信用检查和报告–从20美元到60美元的任何地方,具体取决于贷款人的运行数量以及哪些报告局。
  • 洪水认证。这是一笔小额费用– usually around $20 –涵盖检查您的家的成本’S位置相对于当地洪水危险地图。如果您最终需要洪水认证至关重要 洪水保险。在某些领域,您也可能需要支付一次性洪水监测费(通常在25美元到50美元之间)。
  • 第一个月’s Interest。许多贷款人要求将抵押贷款利息的预付款归于截止日期和第一次付款日期之间的累积。请注意,如果您在月中旬关闭,您可能会赢’在接下来的一个月开始之前,必须进行主要付款,假设您的付款是在本月的第一个月起到的。例如,我的妻子和我在八月初和没有的房子里关闭’T在10月的第一个首次付款– but at closing, we 做过 必须支付8月份的利息。
  • 初始托管存款。贷款人要求预先存款进入安全托管账户,以涵盖税务和保险义务,以便在收盘期间和其各自的付款所日期之间进行累积。在实践中,这意味着您需要存入全年’S值得的房主保险费–除非你提前付款–和任何地方的房产税费。虽然房产税通常每六个月支付一次,但贷款人不愿意开始新的托管账户,余额几乎没有足以清除第一次纳税。我的妻子和我最终存入足够占用七个月’例如,财产税的价值。
  • 托管缓冲器。许多贷方要求买家存入额外的缓冲区,以便在短期内缴纳税收和保险费,并降低延迟付款的可能性,导致负托管余额。缓冲区’S尺寸通常是每月税收和保险义务的职能–我们的月度义务的大小是大小的两倍。
  • 房主协会会费。如果您住在房主协会的社区(共同) 公寓),您必须每月,每年支付HOA会费或平均费用。有些贷款人将您的会费捆绑在您的托管账户中,并代表您的税收和保险费支付。如果是你的HOA的情况,那么你’重新在第一次付款期末(可能在结束后一年后可能需要支付HOA会费)。在其他情况下,是否由于贷方或会议政策,HOA会费aren’T包括在托管中,必须单独支付。
  • 标题/托管服务和 保险。贷方的成本’s and buyer’s(如果购买)的职称保险将捆绑在此类别中–平均涵盖了两项策略,但取决于位置和财产价值,这是高度变化的。该类别还包括您的标题公司,托管代理或授权书(取决于您的司法管辖区)执行的额外标题工作的成本–另一种高度可变的成本’如果您使用许可证律师,则可能会更高。最后,此类别通常包括结算费,基本上为您的标题或托管代理支付’休息日的时间,通常从200美元到400美元。
  • 录制费。负责录制您所在地区房地产转账的城市或县办事处为所涉及的工作收取费用。费用从一个地方差异很大,可能取决于您财产的价值或大小。
  • 转让税。您的当地和州政府可能还根据房地产的价值和可能的包裹对房地产交易征税’S分区名称。居住房地产的总州和地方转移税通常是从高三角到中四个数字范围的范围。
  • 中介费。买家’代理商将他们的佣金从卖方进行,意思是买家们唐’t直接支付。但是,代理商’ employers –房地产团体或经纪人–经常将相对小的服务或转介费直接充电到买方。这些可以从名义的总和(100美元或更少)到500美元或更长时间。

根据您的交易发生的位置,您的闭幕费可能与此处描述的费用显着变化。为了更好地阅读您所在地区的预期,与可信,公正的房地产专业人员或律师谈谈。

常见的结算成本

在结束日之前期待什么

在结束时,你的房子’ve同意买到你自豪地拥有的房子。但是,那里有’在你可以穿过前门和真正让它成为家的时候,可以做很多事情。

最后的步行

你的 最后的步行 是你最后的机会,确保房子保持良好状态– or, if you’在您同意购买它的条件下,重新购买鞋面。在大多数交易中,最终步行可以在预定的结束时间的24小时内发生任何点。

在最终步行过程中,确保以下内容:

  • 已经提出了所有要求的维修
  • 所有灯具和插座都在工作
  • 家庭机械(加热,空调,热水器)正在运行
  • 龙头和管道灯具是功能性的
  • 厨房和洗衣家电被钩住和功能
  • 有没有人’自住房检查以来,T曾经有任何新的伤害或磨损(如墙上的洞,缺失的地板,损坏的屋顶瓦片等)
  • 房子内外干净整洁
  • 卖家’人们的个人财产已经消失或在被移出的过程中

如果你 encounter any unexpected problems during the walk-through, it’不太晚,不能让事情正确。联系您的房地产经纪人或关闭代理以讨论您的选择。在大多数情况下,卖方将同意支付必要的维修或清洁任务,即使它意味着在几天内延迟结束。

在关闭时–签署关键闭幕文件

在任命的结束时间,您坐下来签署众多文件,标题或托管代理,房地产经纪人,可能是律师。卖家也带来了他们的同行,虽然卖家唐’T有很多文书工作来签名,因此通常不’t show up until you’再融入你的签名奥德赛。

鉴于交易的重力,以及所涉及的金额,花费尽可能多的时间阅读并理解你的一切’签署。一些闭幕文件是浓密的法律事件,所以如果您询问您的律师或房地产经纪人’没有清楚的事情。大学教师’让标题或托管代理赶紧你– they’过去已经完成了数百个关闭,并且可能更关心下次约会或按时离开办公室,而不是确保你’在上升和上涨100%。

以下是在结束期间阅读和签名最重要的文件:

  • 原因备忘录。这代表了偿还抵押贷款的约束力承诺。它包括您欠贷款的总金额,您的贷款’S利率,您的月度付款日期,贷款的持续时间(持续时间)和可接受的付款方式(具有物理地址来发送个人支票)。如果您有ARM或可变率抵押贷款,您的票据也将有详细解释您的速率和付款如何变化。
  • 抵押/信托契约。又称安全仪器,抵押贷款(或信托契据)是一项合同,如果您未按约定支付抵押贷款,贷方通过抵押贷款将您的财产扣押的权利。抵押贷款重申了票据中所载的信息,但也更深入地了解您作为房主和借款人的权利和责任–例如,描述如何占据物业(作为主要居住地, 租赁物业等等)并概述贷方默认宣布您的方式以及何时。
  • 初始托管披露。这描述了您的贷款人如何在托管账户中分发金钱。它包括突破您的主要水费和托管支付,加上12个月的预期每月托管余额。托管披露还显示何时以及每个托管项目(财产税,保险和可能的PMI和HOA会费)的何时以及多少。

读取和签名的其他结算文件

结束过程涉及阅读和签署一系列额外文件。同样,需要尽可能多的时间阅读并理解每个项目,如有必要,提出问题。毕竟,结束过程一件事没有’T包括of to-to-to的机会。

这些文件在结束时是司空见惯的,但您的交易可能会根据您所在地区的规则和您的家庭类型的规则而涉及稍微不同的混合’re buying.

  • 签名/名称宣誓书。这基本上是征地,贷款服务者,政府实体和任何其他相关方用于确定您对所有其他结算文件的合法性的签名证明。它’在抵押欺诈调查中特别有用。
  • 入住证明/占用声明。如果你’re 买新建筑家,您需要签署占用证书,表明家庭准备好并为乘客提供安全。从技术上讲,缺少的占用证书可以延迟结束过程。如果你’购买现有家庭,您需要签署概述家庭的入住陈述’宗旨,你多久了’需要进入的RE,如果您以与规定的目的不一致的方式使用家庭,则会发生什么(例如,丧失抵押品赎回权)。
  • 第一付款通知。这使您的第一次抵押贷款金额(具有托管,本金和兴趣分解)及其首次抵押贷款日期。它还包括有关如何进行付款的信息,包括服务器’S物理和网址。
  • 卖方/贷款让步。本文件概述了哪些结束费用,如果有的话,卖方和贷款人付款。
  • 维修披露。这将确定您的贷款’s servicer –随后购买抵押贷款的原始贷方或公司–并确认您的理解,贷款可以在未来转移。
  • 私人抵押保险披露。如果您的贷款到价值比率(LTV)大于80%,您的贷款人可能需要 私人抵押贷款保险(PMI)。本揭露定义了PMI并描述了相关的权利和职责,如何以及何时’S支付(通常每月,进入托管),以及何时可以请求它被删除(通常在通过80%LTV阈值之后)。
  • 洪水危险声明。这证实您的家庭是或isn’T在特殊的洪水危险区。如果您的家处于洪水区,则可能需要洪水保险。
  • 评估确认。这证实您有权收到您的副本 首页’s appraisal。它’常常包含在抵押贷款申请中。
  • 平等信用机会法案披露。本联邦政府授权的表格重申您的贷款可以’T基于任何受保护的状态,例如种族或信条。它’常常包含在抵押申请中。
  • 贷款真实披露。这是另一个联邦政府授权文件,阐明了您可以预期对贷款人寿期望支付的抵押贷款的特点,您的抵押贷款,您的每月付款和总金额(包括本金和利息)。
  • 抵押贷款欺诈陈述。本文件界定了各种形式的抵押贷款欺诈,列出了对抵押贷款犯罪所犯有罪的潜在处罚,并概述了美国政府调查和起诉涉嫌欺诈的人的步骤。
  • 房主协会契约和协议。申请您​​在房主协会的合同有时会出现在结束时,虽然他们’经常在结束日之前处理。
  • 危险披露。虽然购买协议通常包括您家的所有必要危险披露’对于在关闭数据包中看到相同或附加的,感到惊讶。常见披露覆盖引线涂料(在1978年之前建造的房屋), 和地下井。

阅读签署额外的结算文件

最后一个词

我的妻子和我在2015年夏天关闭了我们的第一所房子。我们的结束日是一个旋风:一个忙碌的决赛步行;向标题公司提供交通障碍的驱动器’遥远的总部;要签署和初始化的形式和披露的无穷无尽的游行;令人困惑的混乱,手写的解释笔记,以及卖方的最后一分钟建议–这是一个过程很多。

然而,结束日只是漫长的移动和稳定期的开​​始。我们所能希望的只是,我们介绍了同样的勤奋,组织和原始能量,让我们到结束了艰难的一天,经常繁琐的工作需要将普通房子变成一个非凡的家。如果你’re in the process of 买一个家,记住它’在结束日时,非常挑剔–只要你回到马来期就会以后工作。

您是否有关于结算过程的建议?

Brian Martucci.
Brian Martucci.写信给信用卡,银行,保险,旅行等等。当他没有调查金钱架子读者的时间和节约额外的策略时,你可以找到他探索他最喜欢的小径或抽出新美食。在推特上到达他 @brian_martucci..

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