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什么是宅基地豁免– Definition, Tax & Legal Treatment

实际上 生活在网格上 很少见,但数百万的美国房主可以真正称自己为家园。那’因为因为联邦政府–也是大多数州政府–向房主延长特殊的法律保护’ primary residences.

通常被称为“homestead exemptions”(以及它们保护的属性通常被称为“homesteads,” or “宅典属性”),这些法规存在保护所有者占用者免受过度税收,为合作伙伴通过后提供幸存的配偶,并屏蔽某些类型的债权人的宅基地股权。联邦宅基豁免专门适用于房主 归档破产。国家宅基地豁免往往更加广泛,盾牌房主从一些物业税和死亡之后,提供幸存的配偶和家属,防止无抵押债权人和其他索赔人试图抓住他们的主要居住。

Homestead豁免通常适用于独立和单家庭住宅, 公寓, 和 制造的家园 在房主拥有或租赁的土地上。他们不适用于 租赁属性, 假期家园以及不符合主要住所的其他住宅属性。

如果他们拥有有关的财产,那些可以证明他们作为居民所属的房地产负责人的财产,因为他们的家属可以将这些物业宣布为宅基,无论他们真的住在哪里。例如,如果你’重新租用你的主要住所的单身未婚的个人拥有你的老年父母’横跨小镇,为他们提供全部财务责任(包括支付抵押贷款并进行必要的维修),您可能会把它声称为宅基地。然而,在所有情况下,一个家庭或已婚夫妇的单一负责人只能有一个宅基,即使他们拥有或作为多个住宅的家庭的头部。

联邦宅基豁免

在下面 第522(d)(1)条破产守则,房主可以免除一部分所有权利益(股权)的贷款债权人(如信用卡发行人)的主要住所(如信用卡发行人)’借款人担保 ’ property.

截至2016年,豁免财产利息的美元价值为23,675美元,为单一个人和家庭备案破产负责人,已婚夫妇共同填补破产。这是他们的金额’欠房产被扣押并出售以满足未偿还的债务。它每三年都上升,以跟上通货膨胀。

许多州也有宅基地豁免,保护房主面临破产。这些豁免的金额可以高于或低于联邦豁免。房主通常被国家法律允许在国家或联邦豁免之间进行选择。

在国家豁免更慷慨的国家,房主面临破产的房主就会使用它。以下各州是示例:

  • 加利福尼亚州:单身,能干的房主(有或没有家属)可以免于75,000美元;与家庭成员一起生活的家庭首脑可豁免高达100,000美元;残疾人和老年房主可以免税高达175,000美元。这些限制也适用于已婚夫妇– there’在加州法律下没有豁免的豁免。
  • 乔治亚州:大多数单一的房主,有或没有受家属,可以免于21,500美元。该州规定了额外的5,000美元,可适用于任何财产,包括宅基地房地产。已婚夫妇的豁免加倍(至43,000美元)。
  • 伊利诺伊州:单身房主,有或没有受家属,可以豁免高达15,000美元。已婚夫妇可豁免高达30,000美元。
  • 北卡罗来纳:大多数单一的房主,有或没有受家属,可以豁免高达35,000美元。 75岁以上的房主,配偶已被死亡,可豁免高达65,000美元。已婚夫妇可豁免高达70,000美元。
  • 俄亥俄州:单身房主,有或没有受抚养人,可以豁免高达132,900美元。已婚夫妇可豁免高达265,800美元。

宅基地豁免如何破产

如果您的房屋的价值低于相关状态或联邦宅基地的价值,则可以’T售罄以满足您的债权人破产。

在你家的可能事件中 超出 宅基地豁免的价值,可以在破产中销售。但是,你的债权人们不’获得完整的收益。你(或你和你的配偶,如果你’重新结婚)持续一笔等于个人或联合宅基豁免的价值。您可以使用此总和,如您所看到的适合,包括作为a 首付 在一个新的家或公寓上的保证金。

宅基地免除破产工程

其他联邦财产豁免

在联邦法律下,Homestead豁免是较大包装的破产豁免的一部分,这些破产豁免保护了无抵押债权人的身体财产和权利:

  • 机动车,评估价值高达3,775美元
  • 珠宝,高达1,600美元
  • 家用品,如家具和家电,每件物品高达600美元,总价值为12,625美元
  • 人寿保险 合同,高达12,625美元
  • 您支持的人寿保险支付(没有规定的章节)
  • 医学上必要的合法规定的保健艾滋病,如便携式氧机(未指定的章节)
  • 联邦福利,如 社会保障 和失业福利(未指定章节)
  • 赡养费和支持您支持所必需的付款(未指定章节)
  • 免税退休账户,1,283,025章上涨 传统的iras和roth iras,没有关于其他类型的账户指定的章节

重要的是,宅基地豁免不保护您的主要居住地 丧失抵押品赎回权。如果你 become delinquent on your mortgage, you can’因为它而留在你家里’s your homestead.

Homestead豁免也可能不适用于您对家庭的兴趣获得的其他贷款或债务,例如机械师’ liens and FHA翻新贷款。如果你’不确定是否涵盖了特定类型的债务,请咨询持牌的房地产律师,以便在您所在地区进行练习。

联邦与国家宅基地豁免

如果您的州没有自己的宅基豁免,您可以在破产备案中利用联邦居民豁免。然而,大多数具有宅基豁免的州(尽管不是全部)比联邦豁免更慷慨。

那’在马萨诸塞州的情况,宅基地豁免的范围高达500,000美元 诺福克县契约登记处。在其他情况下,国家豁免不指定美元限额。相反,它适用于特定的面积,因此其慷慨取决于底层属性的价值。例如,爱荷华州让房主保护他们的整个宅基兴趣保护他们的整个宅基地兴趣,而在公司的城镇和农村地区40英亩的面积和40亩和非法人群社区。

有些州的托运豁免选择退出联邦制度。如果您的家庭状态是一个,您必须使用当地的Homestead豁免。如果您的家庭状态让您在国家和联邦豁免之间选择,您可以这样做–可能是通过选择两者的更慷慨。

2005年破产滥用预防和消费者保护法下的豁免限额
2005年通过的联邦破产滥用预防和消费者保护法(BAPCPA)对破产国家宅基地豁免产生了一些重要的局限性。

最重要的是结束所谓的“mansion loophole,”通过哪些负债个人在有利的宅基法中建立了居住,将其现金停放在宅基地房地产,并尽快宣布破产。这经常发生在佛罗里达州,这是一种宽容,基于种植面积的宿主豁免。

BAPCPA在以下实例中为个人约155,000美元享受约155,000美元,约为已婚夫妇的310,000美元:

  • 当通过前10年内通过欺诈性转移获得宅基地性质时
  • 当债务的个人或夫妇在破产后40个月内(1,215天)在破产申请之前购买了宅基地性质,但在债务人出售的情况下进入的重要例外’s previous property –随后用来购买他们目前的宅基地–可以添加到家庭豁免中
  • 当债务人被判罪名时

与标准联邦宅基豁免一样,BAPCPA豁免定期上升,以跟上通货膨胀的步伐。它适用于所有50个州,每当发生冲突时都会取代州法律。

消费者保护法案

国家宅基法规的共同特征

虽然联邦宅基地豁免专门用于保护房主免受破产的无担保债权人,但国家宅基法则更广泛。他们一般保护家庭,已婚夫妇,有时是单身个人(包括家属和非家属)。

他们专注于三个重要领域:

  1. 幸存的配偶庇护所。 Homestead法规通常提供幸存的配偶和家属,包括未成年子女,防止免征债权人的索赔,例如信用卡发行人。他们还提供幸存的配偶和受家属免受死者的房主免受索赔’起来的配偶和其他孩子或继德国,即使房主’s 将要 没有指定该属性将留给新家庭。为了持续有资格获得此保护,幸存的配偶或其家庭必须为有涵盖的属性提供(并付款)’如果适用,请维护和维护,财产税和抵押贷款付款。他们还必须将财产视为其主要住所,也可能在其他地方移动后丧失其宅基地权利,即使它们保留了继承的属性。
  2. 破产资产。无担保债权人通常不能强迫所有者时销售宅基地’S的利益低于相关法规’Homestead豁免美元价值观,或者物业小于面积限制。当业主’S的利益大于相关的美元价值观或面积限制,可能允许债权人迫使销售,但主人有权保留法律允许的最大收益。
  3. 限制房产税。许多(但不是全部)州Homestead法规限制房地产所有者’通过免除其税收评估计算部分的一部分将其价值纳入当地财产税。例如,在一个拥有50,​​000美元的Homestead产权免税的国家,居住在宅基地的房主,评估价值为20万美元支付物业税款,好像房屋只有150,000美元。物业免税不影响房屋的转售价值,房主仍保留投票权,即使宅基地完全豁免税收,即使他们的市政当局和学区也会增加投票权。在某些州,某些人口群体有权获得更慷慨的财产税豁免。例如,每个 公共账户的德克萨斯州议会,每个德克萨斯宅基地师都有权获得25,000美元的学校税,但残疾人和65岁的家园享受额外的10,000美元豁免。

国家宅基法则经常屏蔽 房主保险 在受额外的事件发生严重损害或摧毁家庭属性后,债权人的一段时间(通常是一到两年,但可能更长的时间)。

对Homestead法规的关键排除

Homestead法规不会给房主·布兰奇融合债权人或地方税务机关。一些国家法规比其他国家诅咒更慷慨,但没有绝对是绝对的。

除抵押贷款和其他受宅基地的留置权保护的留置权外,宅基地法律往往不会保护房主和他们的继承人:

  • 与联邦,州或地方税有关的强制销售额(税收)
  • 与支持当前或前配偶或未成年子女相关的判断
  • 留置于宿主的创造(标题保险 经常可以阻止这个问题)
  • 强制销售与违法的地面租金满意(当宅基移动房屋的所有者致力于将其停放的人的所有者兑现大量债务)

此外,HomeSteaders必须了解他们的状态法规’宅基地维护要求。例如,在某些司法管辖区中,甚至暂时租用宅基地构成遗弃,并且可以阻止国家法规提供的保护。

Homestead法规关键排除

状态宅基法规的例子

以下是状态宅基法规的代表性样本。请记住,随着新法律颁布的,他们的内容,特别是美元价值观可能会发生变化。在您的区域设置中有关Homestead法律的最新信息,请与您的州立法机构或住房管理局联系。

德克萨斯州

  • 财产税免税:所有德克萨斯州房主可以申请25,000美元的学校免税,减少其物业的评估价值25,000美元,以便当地学区税收税务目的。法律残疾人和超过65个房主可以申碍额外的10,000美元的税收免税。允许德州县允许允许“optional”县税目的评估价值高达20%(或5,000美元,以5,000美元,以5,000美元)的宿主税项(从学区分开)。例如,休斯顿所在的哈里斯县提供20%的县税免税。县可以为超过65辆和残疾人的家园提供高达3,000美元的额外可选豁免。某些县为某些人口群体或课程提供额外的豁免。例如,哈里斯县房主,其军事服务关联残疾使其无法工作,可以申请100%的县税免征。
  • 债权人免除:须遵守40个月的Bapcpa居住要求,德克萨斯州法律允许宅基地所有者占用者免除债权人免受扣押的无限美元价值。在合并的城镇,豁免财产不能超过10英亩。在农村地区,各个土地所有者的规模限额为100英亩,家庭占地200亩。

佛罗里达

  • 财产税免税:佛罗里达州法律允许房主豁免“first”所有税收的评估价值25,000美元,以及“third”非学校税收25,000美元。基本上,价值75,000美元的房屋被征税,好像房主的非学校部分的价值25,000美元’S税收票据,似乎为票据的学校部分价值50,000美元。
  • 债权人免除:根据BAPCPA居留要求,佛罗里达州法律允许无限的美元价值豁免。在公司的城市,豁免财产不能大于0.5英亩。在非法人的地区,豁免财产不能大于160英亩。

马萨诸塞州

  • 财产税免税:马萨诸塞州的家园没有房产免税。
  • 债权人免除:马萨诸塞州自动从债权人扣押的家庭公平中自动豁免125,000美元。将宅基声明与当地注册机构的契约(县录音机)提交的房主可以免除高达500,000美元。任何年龄的残疾人,以及62岁及以上的非残疾人,每次享受高达500,000美元的个人豁免。这意味着一对成员均符合残疾人或均超过62岁的夫妇可豁免高达1,000,000美元。

堪萨斯州

  • 财产税免税:堪萨斯州家园可以每年申请部分财产税退款。退款仅适用于普通财产税,不适用于价值价值超过35万美元的物业税。退款的最高年度价值为700美元。 65岁及以上的低收入房主(赚取不到19,100美元的人数不到19,100美元)可能有资格获得堪萨斯物业税收减免退款,每年返回75%的财产税。
  • 债权人免除:根据BAPCPA居留要求,堪萨斯州允许无限的美元价值豁免。 Incorporated Municialies的家园可以免除一英亩,而其他地方的家园可以免于160英亩。

如何享受您的主要住所

主居住地的寄居程序因管辖区而异,但通常既不难以昂贵。在大多数州,仍然凭借房主凭借房主获得家园状况 关闭房产 并宣布他或她的主要居住地。

在内华达州,弗吉尼亚州和佛蒙特州,需要正式的宅基地程序。即使在不需要正式家庭的状态下,宅基地正式宣告赋予了重要的保护,例如寄宿家庭的延续,从债权人处收到议定书,以便在家之后卖。

通常,Homestead过程遵循此轮廓。有关您当地人的说明,请与您的州或城市住房当局联系。

  1. 评估您的财产’s Eligibility。审查您的州’S Homesteadting法规并确定您希望保护的财产是否符合适用的资格标准。请记住,在BAPCPA下,如果您,您可能无法保护您家的全部价值’在那里居住在那里少于40个月。
  2. 确定您的州是否需要声明。大多数州不要求房主正式宣布家园。确定您的州是否确实,请与您的州房屋委员会或本地录音机联系’S办公室。如果需要正式声明,当局通常提供标准化或样本形式,您可以在线或手动填写。例如, 克拉克县(内华达州)录音机’s Office 在线提供标准,单页表格。一旦你得到表格,弄清楚你是否’要求在经常性的基础上提交声明(例如,佛蒙特州需要年度声明)或者只是一次。
  3. 收集所需信息。宣布Homestead所需的信息因状态而异,但通常包括评估员’S包裹号(APN),属性 ’S地址,财产的法律描述(具有尺寸和界限),业主’对房地产的兴趣和财产’居民(包括家属)。这些信息的大部分都可以在酒店找到’s deed.
  4. 完成并公证表格。使用您的信息’聚集了,完全填写表格。如果您的本地录音机需要有公证的宅基地声明,请将其带到公证人接受的身份证明,并在公证人中签署’存在。根据您公证表格的位置,此步骤可能需要名义费用,通常约为5美元。
  5. 文件表单。在您的县录音机提交已完成的,公证表格’S办公室。虽然Homestead申报表格不是高度复杂的文件,但必须正确完成您的表格– and your recorder’S Office工作人员不太可能在这方面提供有用的建议。如果你’所有关注您自己填写表单的能力,请咨询律师–如果您必须在授权书中调用您的家园权,或两名律师’费用将迅速为自己支付。
  6. 获取书面确认。你的录音机’办公室应提供带有录音机的提交声明的副本’邮票。这表明它已被提交并正在记录。

宅基地主要住所

最后一个词

虽然房主保险和宅基地法律在法律意义上对彼此的相似性很少,但它们都可以防止可以改变家庭的灾难性损失’生活过夜。就像你一样’de喜欢与您的家庭保险公司提出索赔 ’d更喜欢从未测试州的限制’对幸存配偶的破产申请或入住津贴的别人豁免。但是,当所有人都说并完成了’令人欣慰的是要知道你对主要住所的一些兴趣部分受到不幸的影响。

你住在宅基地吗?

Brian Martucci.
Brian Martucci.写信给信用卡,银行,保险,旅行等等。当他没有调查金钱架子读者的时间和节约额外的策略时,你可以找到他探索他最喜欢的小径或抽出新美食。在推特上到达他 @brian_martucci..

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