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为什么要购买交钥匙租赁物业进行投资

交钥匙物业使直接投资房地产变得异常容易,而无需麻烦的承包商,签发许可证或与权力下放的政府检查员打交道。交钥匙物业几乎不需要或不需要任何租金。许多人甚至已经配备了付费租户。

如果您一直在考虑投入房地产投资的领域,那么交钥匙房地产通常是一个理想的起点。

为什么要通过Fixer-Uppers投资交钥匙工程

许多房地产投资者选择“ BRRRR”租赁投资策略:购买,翻新,租赁,再融资,重复。它涉及 购买定影液 需要大量的工作。

该策略没有错。但是,交钥匙物业具有自身的优势,因为它们几乎不需要维修。

没有装修麻烦

翻新房屋压力很大。

首先,至少可以说,雇用和管理承包商是一个挑战。及时返回您的电话,准时出现,按时出勤的人往往也是最昂贵的。

然后有许可证。不幸的是,除了官僚主义缠身和许可证费用外,我还碰到了相当多的许可证检查员,这些检查员反复无常,前后矛盾,自以为是并在执行方面有选择性。我还曾在当地的许可证办公室遭受腐败。

最后,翻新房屋会带来无法预料的麻烦。当您打开一堵墙时,您可以发现大量隐藏的问题。承包商对此太清楚了,许多承包商声称他们发现了一个未列入预算的新问题,从而找到了提高其初始合同价格的方法。

简而言之,装修会让人头疼。尚未与特定承包商建立关系和信任的新投资者通常明智地避免完全翻新。

即时收入

交钥匙物业随时可以出租。他们甚至可能已经有一个租户,每个月都要支付租金。

您无需花数月的装修时间就可以刊登广告。您可以在今天列出它,明天开始收取租金。没有延迟,没有账面成本–您可以直接进入赚取投资回报。

易于购买

容易找到交钥匙物业,因为卖家这样做。他们积极推销待售物业,从而消除了研究止赎或搞拍卖的所有麻烦。

通过快速的在线搜索,您可以在您选择的市场中找到统包卖方。稍后单击,您可以注册他们的邮件列表。卖方每次完成新房装修时,都会发出电子邮件通知-先到先得。

您可以直接进入交钥匙物业平台,例如 屋顶材料 。它提供了有关物业本身和周围社区的详尽信息。您可以查看价值历史和升值,评估报告,房屋检查报告,租赁物业的租金支付历史等。有关更多信息,请参见我们的Roofstock评论。

轻松投资远距离

在您的镇上翻修房屋非常困难。但是在另一个州或城市?忘掉它。

屋顶材料 等交钥匙型房地产平台的兴起使任何人都可以轻松地直接在美国任何地方进行房地产投资。事实上, 90屋顶买家的百分比 在他们购买的房屋中居住在另一州。

对于住在昂贵的沿海城市,价格与租金比不高的沿海城市的投资者而言,这是特别可喜的消息。查看我们的清单 最好的城市购买租赁物业 为交钥匙找到理想的市场。

可预期的回报

提供投资之前可以预测的回报和月收入的投资并不多。

当您购买交钥匙物业或任何出租物业时,您可以轻松计算其现金流量。您知道租金,也知道您的抵押贷款付款(如果有),并且可以计算其他费用的长期平均值,例如空置率,维修和保养,物业管理成本,保险和物业税。

每个月,您的费用可能会有所不同。但是在一年的时间里,您的支出通常反映了长期平均水平。

当您可以提前预测投资回报时,可以选择只购买余下的良好投资。

计算抵押房屋房地产投资


交钥匙物业的第一大挑战

如果交钥匙物业如此出色,为什么不让更多的人投资呢?

首先,租金投资需要劳动力和教育。其次,与固定设备升级商相比,交钥匙物业具有一个主要缺点:很难找到交钥匙的好交易。

别人已经为您完成了所有工作。另一位投资者已经找到便宜的物业,需要维修,并完成了所有工作以对其进行翻新。他们为您打包了可供租用的物业,甚至可能将付费租户安置在其中。

因此,他们希望从自己的麻烦中获利。这意味着您可以期望与其他投资者竞争报价时支付市场价格。

租赁投资者有一个简单的选择。他们可能会遇到尝试寻找场外交易的麻烦,然后在翻新交易时遇到更大的麻烦,从而可能获得可观的回报。或者,他们可以将所有劳力外包给其他投资者,并支付更高的费用,从而获得更多的中等回报。


有利可图的交钥匙投资提示

交钥匙的物业非常棒 第一次房地产投资。与固定器上色器相比,它们需要的工作量更少,技能更少,所需的教育更少。

但这并不意味着他们没有工作或学历。在仔细考虑首次进行租金投资时,请牢记以下提示。

仔细研究所有费用

许多新投资者误以为抵押贷款是他们唯一的支出。他们说:“租金是1,500美元,我的抵押贷款只有1200美元,所以我每月能赚300美元。”

那位投资者将失去他们的衬衫。

许多外行人爱恨地主,因为他们不了解地主的所有费用和劳动。除了抵押贷款支付的费用外,房东还需支付:

  • 维修与保养:通常是租金的12%至15%
  • 物业管理费:另外收取租金的12%至15%,包括持续费用和新租户安置费
  • 空缺率 :通常是房租的4%至10%,具体取决于邻居
  • 物业税:租金的5%至15%
  • 财产保险:租金的5%至10%
  • 法律,会计和簿记费用:租金的2%至4%
  • 租金违约保险:大多数情况下,每年$ 350至$ 600
  • 实用工具 :通常为租金的5%至15%,但许多房东要求租户直接支付这些租金
  • 房主协会或公寓协会费用:适用范围的5%至20%的租金

在行业中,投资者参考50%规则:平均而言,房东将50%的租金损失为非抵押费用。但是每个财产都有其自己独特的支出。在需求较高的社区中,房东的空置率可能仅为2%。其他犯罪率高,需求低的社区可能会出现20%的空置率。

作为投资者,您需要自己进行彻底的尽职调查和研究。如果您在选择物业方面变得更加勇敢,则可以期望每个月都会赔钱而不是赚钱。

彻底筛选租户-包括现有租户

您的租金回报仅与您的租户一样好。租赁给可靠的房客,您将获得稳定的房租收入和最小的损耗。租用无用设备,每个月都将成为一场战斗,不断追逐它们以出租,忍受邻居的抱怨,并支付赔偿所造成的财产损失。

从...开始 租户筛选基础 例如信用检查和犯罪背景检查。但是然后拿起电话,致电雇主和个人介绍人。也叫现任和前任房东。后者尤其重要-当前的房东可能会提供令人耳目一新的评论,以摆脱噩梦般的租户,而以前的房东会直接告诉您。

所有这些筛选技巧也适用于交钥匙物业中的现有租户。不要相信卖方的话,承租人要按时付款并尊重财产。卖方有一个既得利益,可以将租户推向完美。

筛选现有租户,就像他们申请搬入一样。向卖方索要背景调查和租借申请的副本。如上所述,联系他们的所有参考文献。如果卖方拒绝提供该文件,则认为这是一个巨大的危险信号。

在报价之前计划您的融资

新投资者与一位贷款人交谈,后者给他们一份资格预审信,并为完成一项出色的工作而自以为是。经验丰富的投资者以“融资工具包”的方式思考,有许多不同的交易融资方法。

他们与几个 硬钱放贷人 进行购买修复融资。他们与一系列传统抵押贷款人建立关系,并了解 抵押审批流程 从内到外。但是他们知道,由于信用报告的限制,常规抵押贷款仅适用于前几种房地产。传统的抵押贷款人向信贷机构报告数据,并且他们不向借贷者提供数量超过预设数量的抵押的贷款。该限制通常为四笔抵押贷款,包括您的房屋抵押贷款,任何第二套房屋和您的出租物业。这意味着常规抵押不能用作可扩展的解决方案。

经验丰富的房地产投资者继续与专门从事租赁贷款的私人,商业和投资组合贷款人建立关系。

在某些情况下,他们会开设轮换信用额度,例如 HELOC 通过 Figure.com 或无抵押的商业信用额度。我什至以前用信用卡买了房子。

您想要找到的最后一个地方是根据合同购买房屋,这只是为了寻求融资。在开始提供房地产报价之前,现在就开始整理自己的融资工具包。

雇用房屋检查员

缺乏经验的房地产投资者需要大量依靠经验丰富的支持团队。不论卖方对房屋的状况有何看法或新台面的外观如何, 聘请房屋检查员 仔细检查财产的每一寸。如果您在寻找信誉良好的房屋检查员方面需要帮助,请查看 家庭顾问 .

房屋检查员可以帮助您发现白蚁,腐烂的托梁或地基等隐患。这些是您可能会错过的问题,然后支付数千美元以进行更正。

房屋检查员还可以让您了解物业机械系统的状况和剩余寿命。 “交钥匙”并不意味着“全新”,而是“可居住”。交钥匙物业可能仍具有老化炉,空调冷凝器,热水加热器和管道。尽管较旧的系统不一定意味着您不应该购买,但您需要了解物业中每个组件的状况,以便 相应地预算.

制定管理计划

如果管理不善,良好的投资物业仍可能亏损。在购买租赁物业之前,您需要一个计划,由谁来管理。

那当然意味着你。但这需要您额外的技能和知识。如果您打算管理自己的财产,请准备花大量时间学习这些新技能,并花时间管理财产。

您还应该减去物业管理费用。无论您是管理财产还是其他人进行管理,它仍然构成人工费用。与真正的被动投资(例如指数基金)相比,忽略它就是高估了您的收益。

此外,您永远不知道什么时候您将无法或不愿意管理自己的财产。

如果您打算 雇用物业经理,需要花费大量时间来收集经验丰富的本地投资者的推荐,然后进行采访。询问有关其房客筛选过程,他们多久检查一次租赁物业以及如何向业主报告绩效的详细问题。

另外,请弄清楚他们的费用结构。不道德的物业经理会收取各种各样的隐性费用,潜伏于物业访问,派遣承包商进行维修,空缺或他们认为可以免除费用的任何费用。

最透明的物业管理人只收取两项费用:一笔持续性费用,占所收取租金的百分比(通常为7%至10%),以及新的租户安置费用(通常为一个月的租金)。没有其他的。

删除坏租户

切记:房客的素质决定着您的退货质量。无法续约或驱逐坏租户,后果自负。

如果房客直接违反了您的租赁协议, 驱逐文件。合同有两种方式,每一方都必须履行合同。

对于 坏房客  不会公然违反您的租赁合同,但对您的财产或其他租房者造成喧闹,粗鲁,肮脏或其他高影响的人,在续签时不续租。您不必无限期地向他们出租,就像他们不必无限期地向您出租一样。

有礼貌和专业,但也要果断。世界上到处都是可靠,有责任心的人,所以要租给他们,而不是把邻居赶走的不可靠和好斗的租户。


最后的话

交钥匙物业提供了一种直接与租赁物业直接投资房地产的简便方法。您无需费心进行翻新工作,也不必去郊外寻找郊外交易,直接转向“ Go”并收集租金收入。

交钥匙租赁物业的缺点是很难获得高回报。别人已经完成了所有工作,为您带来了麻烦。通过将劳动力外包给另一位投资者,您可以有效地向他们支付溢价,并接受可租用房地产的市场定价。

这就是权衡:更高的定价,更少的麻烦。但是,对于那些不想寻求家庭经营的交易而只是希望获得轻松,持续的租金收入的投资者而言,交钥匙物业可以是完美的选择。

您曾经投资过租赁物业吗?怎么样了您下次打算做些什么?

布莱恩·戴维斯(G. Brian Davis)
布莱恩·戴维斯(G. Brian Davis)是房地产投资者,个人理财作家,对FIRE的痴迷程度很高。他一年中的九个月都在阿布扎比度过,其余的时间则在他的家乡巴尔的摩和环游世界之间进行。

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